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中古マンション+リノベーションの基礎知識
いよいよ、日本でも中古マンションを買ってリノベーションすることが当たり前になってきました。中古マンションリノベでできることとできないことなど、事前に知っておきたいことをまとめてご紹介します。
大村哲弥
2022年7月9日
不動産・建築・住宅に関するコンセプト開発・商品企画・デザインなどを手がける有限会社プロジェ代表。一級建築士。http://www.projet-ltd.co.jp/
ブロガー。言葉とモノをめぐるブログ<Tokyo Culture Addiction>http://c-addiction.typepad.jp/blog/と料理ブログ<チキテオ>http://c-addiction.typepad.jp/txikiteo/を主宰。
不動産・建築・住宅に関するコンセプト開発・商品企画・デザインなどを手がける有限会社プロジェ代表。一級建築士。
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中古マンションを買ってリノベーションして住む人が増えています。首都圏では今から6年前の2016年に、新築マンションの供給戸数と中古マンションの成約戸数がついに逆転しました。中古が新築を上回るのは日本の住宅では史上初の出来事でした。これから数年の後には、中古市場が新築市場を上回るだろうとの予測も出されています。
いよいよ、日本でも中古+リノベーションが当たり前に
日本でも中古の時代の到来を予感させる中古マーケットの伸長ですが、実は欧米の市場では既に当たり前の状況でした。
古くなった内装や設備を新しくするするだけはでなく、インフィル(専有部分)をすべていちから設計し直して、機能性やデザイン性を高めて、新たな住まいとしてバリューアップさせるのがリノベーションです。リノベーションでは、配水管など耐用年数が過ぎた設備系統なども新しく更新するのが一般的です。
日本でも中古の時代の到来を予感させる中古マーケットの伸長ですが、実は欧米の市場では既に当たり前の状況でした。
古くなった内装や設備を新しくするするだけはでなく、インフィル(専有部分)をすべていちから設計し直して、機能性やデザイン性を高めて、新たな住まいとしてバリューアップさせるのがリノベーションです。リノベーションでは、配水管など耐用年数が過ぎた設備系統なども新しく更新するのが一般的です。
リノベーションが増えている理由として、マンションのストック数が積み上がり(2021年末の全国の分譲マンションストック戸数は685.9万戸)、日本でも一定規模の中古市場が形成されているという背景があります。増改築ローンなど制度面でのバックアップも見逃せません。
なによりも、日本の住宅市場においてもこれまでの新築信仰が薄れてきて、古いものの価値を再認識して、自分仕様で再利用しようという、世界では当たり前だった価値観が、ようやく浸透してきたことが大きいと思われます。
以下では、中古マンションのリノベーションのポイントをお話しします。
なによりも、日本の住宅市場においてもこれまでの新築信仰が薄れてきて、古いものの価値を再認識して、自分仕様で再利用しようという、世界では当たり前だった価値観が、ようやく浸透してきたことが大きいと思われます。
以下では、中古マンションのリノベーションのポイントをお話しします。
リノベーションの最大の魅力は、自分スタイルによる自由設計
中古マンションのリノベーションの魅力の第一は、なんといっても自分の好みの立地や内装のマンションを比較的リーズナブルな予算で手に入れられることでしょう。
新築でもオーダーメイドマンションはありますがやはり高額。それよりも中古マンションで物件価格を抑え、その分、リノベーション費用に予算を回して、自分のスタイルに合った住まいを手に入れることがスマートな選択として選ばれています。
リノベーションのメリットはコストパフォーマンスの高さだけではありません。最も大きな魅力はデザインの自由度です。
新築マンションの仕様の特徴は、最新の設備と一般的なニーズを想定した平均的なテイストの仕上げです。一度に多数の住戸を施工する必要があることから施工の容易さも重要視されます。例えば、新築マンションの壁・天井の仕上げはビニールクロスが一般的です。コスト、施工性、メンテナンス性などから選ばれた結果といえます。
マットな質感の塗装仕上げの壁や天井、あるいは、壁や天井に仕上げを施さずにコンクリートの躯体の粗い表面をあえてそのまま見せる「躯体現し」仕上げなど、リノベーションでは、簡単に実現できるこうしたインテリアを、新築マンションで実現することは、思った以上に難しいのが現実です。
また、本物の木の深みのある表情や自然な肌触りが魅力の無垢フローリングやデザイン性の高いアイランド型のキッチンなどもリノベーションであれば実現が容易ですが、新築マンションの標準仕様の住戸ではなかなかお目にかかれません。
個人に合わせた自由な設計とインテリアを実現できるのがリノベーションの最大の魅力です。
中古マンションのリノベーションの魅力の第一は、なんといっても自分の好みの立地や内装のマンションを比較的リーズナブルな予算で手に入れられることでしょう。
新築でもオーダーメイドマンションはありますがやはり高額。それよりも中古マンションで物件価格を抑え、その分、リノベーション費用に予算を回して、自分のスタイルに合った住まいを手に入れることがスマートな選択として選ばれています。
リノベーションのメリットはコストパフォーマンスの高さだけではありません。最も大きな魅力はデザインの自由度です。
新築マンションの仕様の特徴は、最新の設備と一般的なニーズを想定した平均的なテイストの仕上げです。一度に多数の住戸を施工する必要があることから施工の容易さも重要視されます。例えば、新築マンションの壁・天井の仕上げはビニールクロスが一般的です。コスト、施工性、メンテナンス性などから選ばれた結果といえます。
マットな質感の塗装仕上げの壁や天井、あるいは、壁や天井に仕上げを施さずにコンクリートの躯体の粗い表面をあえてそのまま見せる「躯体現し」仕上げなど、リノベーションでは、簡単に実現できるこうしたインテリアを、新築マンションで実現することは、思った以上に難しいのが現実です。
また、本物の木の深みのある表情や自然な肌触りが魅力の無垢フローリングやデザイン性の高いアイランド型のキッチンなどもリノベーションであれば実現が容易ですが、新築マンションの標準仕様の住戸ではなかなかお目にかかれません。
個人に合わせた自由な設計とインテリアを実現できるのがリノベーションの最大の魅力です。
リノベーションでできること、できないこと
自由設計のリノベーションですが、その対象範囲は住戸内部の専有部分に限られます。隣接の住戸との間のコンクリートの躯体、排水竪管、サッシュや玄関ドア、バルコニーなどは共用部分ですので、リノベーションで変更することは基本的には出来ません。
躯体はいじれないとは言っても、躯体表面の仕上げを変更することは可能ですし(例:クロス貼りを塗装仕上げにする)、新たな間仕切壁を設ける場合に、壁の下地を躯体に打ち込みピンで留めるなどは一般的に許容されている場合が多いと思います。また、バルコニーにウッドデッキを敷くことも避難ハッチの部分を除けば可能です。
専有部分は原則、自由に設計できます。自由に間仕切りを設け、キッチンやバスなどの設備を新しくし、好みの内装で仕上げるなど、すべて自由に作り込みが可能です。リノベーションの場合は、現状の内装や設備をすべて一旦撤去したスケルトン状態を前提で設計・施工をする場合が多いと思います。
ただし、共用部分との関係で専有部分の設計に制約が出てくる場合があります。主に設備に関係する部分で、具体的には以下のような場合です。
躯体を貫通している排気スリーブやエアコンスリーブの位置の関係でキッチンの位置やエアコンの設置に制約がある、排水竪管の位置の関係で水周りの位置に制約がある、給湯器置き場のスペースによって器具の容量に制約が出てくるなどの場合が考えられます。
特に留意したいのが、床材をフローリングにする場合です。遮音対策のために管理組合でフローリングの遮音性能やフロ-リングにできる範囲を制限している場合があります。また、水周りの移動などに関しても制限を設けている場合がありますので、リノベーションのプランニングに当たっては、事前に管理規約等を確認する必要があります。
自由設計のリノベーションですが、その対象範囲は住戸内部の専有部分に限られます。隣接の住戸との間のコンクリートの躯体、排水竪管、サッシュや玄関ドア、バルコニーなどは共用部分ですので、リノベーションで変更することは基本的には出来ません。
躯体はいじれないとは言っても、躯体表面の仕上げを変更することは可能ですし(例:クロス貼りを塗装仕上げにする)、新たな間仕切壁を設ける場合に、壁の下地を躯体に打ち込みピンで留めるなどは一般的に許容されている場合が多いと思います。また、バルコニーにウッドデッキを敷くことも避難ハッチの部分を除けば可能です。
専有部分は原則、自由に設計できます。自由に間仕切りを設け、キッチンやバスなどの設備を新しくし、好みの内装で仕上げるなど、すべて自由に作り込みが可能です。リノベーションの場合は、現状の内装や設備をすべて一旦撤去したスケルトン状態を前提で設計・施工をする場合が多いと思います。
ただし、共用部分との関係で専有部分の設計に制約が出てくる場合があります。主に設備に関係する部分で、具体的には以下のような場合です。
躯体を貫通している排気スリーブやエアコンスリーブの位置の関係でキッチンの位置やエアコンの設置に制約がある、排水竪管の位置の関係で水周りの位置に制約がある、給湯器置き場のスペースによって器具の容量に制約が出てくるなどの場合が考えられます。
特に留意したいのが、床材をフローリングにする場合です。遮音対策のために管理組合でフローリングの遮音性能やフロ-リングにできる範囲を制限している場合があります。また、水周りの移動などに関しても制限を設けている場合がありますので、リノベーションのプランニングに当たっては、事前に管理規約等を確認する必要があります。
気になる中古マンションの耐震性は?
1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を取得した建物は、新耐震物件と呼ばれ、それ以前の物件は旧耐震物件と呼ばれています。築年数でいうと、概ね築34~35年以上経過した物件が旧耐震物件に該当することになります。
新耐震基準では、地震力をより実態に近い力で想定するようになったこと、建物形状が考慮されるようになってことのほかに、震度6強~7の大規模な地震の際にも建物が倒れないことなど、旧耐震基準では想定されていなかった大規模な地震の際の耐震性が考慮されるようになりました。
分譲マンションについても、阪神・淡路大震災、東日本大震災、熊本地震の過去3回の大地震において、建物が傾くなどの大きな被害(大破)を受けた物件の割合は、旧耐震の方が多かったという現実があり、一般論としては新耐震基準で作られているマンションの方が耐震性の面では安心できるといえます。
ただし、旧耐震だからといって一概に耐震性が低いとは言い切れません。逆に新耐震だからすべて安心だとも言い切れません。分譲マンションの被害状況を見る限り、新耐震は旧耐震に比べて被害を受けた建物の割合は少なかったとはいえ、新耐震の建物でも一定の被害が発生したからです。耐震基準による差異に加えて、地盤や建物形状などの影響が少なくないからです。
日本建築学会のサイトの「わが家の耐震―RC編―」(1996年)のなかに簡易な耐震診断のフローが載っています。
旧耐震の建物でも、建っている地形が良好で建物形状が整形で、ピロティのない低層のラーメン構造のマンションは耐震性に優れていることがわかります。逆に新耐震のマンションであってもピロティがあるものは、耐震性に不安が残る結果となっています。
マンションの建物の形状や耐震性は、リノベーションでは変更できません。じっくり見極めたい点です。
1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を取得した建物は、新耐震物件と呼ばれ、それ以前の物件は旧耐震物件と呼ばれています。築年数でいうと、概ね築34~35年以上経過した物件が旧耐震物件に該当することになります。
新耐震基準では、地震力をより実態に近い力で想定するようになったこと、建物形状が考慮されるようになってことのほかに、震度6強~7の大規模な地震の際にも建物が倒れないことなど、旧耐震基準では想定されていなかった大規模な地震の際の耐震性が考慮されるようになりました。
分譲マンションについても、阪神・淡路大震災、東日本大震災、熊本地震の過去3回の大地震において、建物が傾くなどの大きな被害(大破)を受けた物件の割合は、旧耐震の方が多かったという現実があり、一般論としては新耐震基準で作られているマンションの方が耐震性の面では安心できるといえます。
ただし、旧耐震だからといって一概に耐震性が低いとは言い切れません。逆に新耐震だからすべて安心だとも言い切れません。分譲マンションの被害状況を見る限り、新耐震は旧耐震に比べて被害を受けた建物の割合は少なかったとはいえ、新耐震の建物でも一定の被害が発生したからです。耐震基準による差異に加えて、地盤や建物形状などの影響が少なくないからです。
日本建築学会のサイトの「わが家の耐震―RC編―」(1996年)のなかに簡易な耐震診断のフローが載っています。
旧耐震の建物でも、建っている地形が良好で建物形状が整形で、ピロティのない低層のラーメン構造のマンションは耐震性に優れていることがわかります。逆に新耐震のマンションであってもピロティがあるものは、耐震性に不安が残る結果となっています。
マンションの建物の形状や耐震性は、リノベーションでは変更できません。じっくり見極めたい点です。
管理状況のチェックを忘れずに
土地と建物を購入者で共同所有(区分所有)し、管理組合を結成して共同で維持管理する分譲マンションの場合、建物の管理状況の確認は大変重要なポイントです。
現実の建物の状態や管理状況を自分の目で確認できることは中古マンションのメリットでもあります。では、現地での確認以外に管理状況に関する調査はどのようにすればよいのでしょうか。
中古マンションを仲介する不動産会社は、売買契約の際の重要事項説明書の作成に当たって、当該マンションの管理会社から「管理に係る重要事項調査報告書」を入手して管理状況に関する情報を入手します。
「管理に係る重要事項調査報告書」には、毎月の修繕積立金とその総額と滞納の有無、毎月の管理費と滞納の有無、管理組合の収支、共用部分の補修の履歴、耐震診断の有無とその結果など、そのマンションの管理の実態に関する重要な項目が記載されています。
最近では、管理規約や長期修繕計画のコピーなども一緒に入手することが一般的になっています。長期修繕計画には、長期に渡る修繕の具体的な項目とその時期、費用、そして毎年の収支計画が記載されています。こうした資料をあらかじめ入手して、管理組合の健全性や将来の修繕に関する計画の内容を具体的に確認しておくと安心できます。
現場調査だけでは分からない、壁厚、スラブ厚、床工法(ex.二重床)、天井高、排水竪管の位置などは竣工図書で確認できます。竣工図書の閲覧に関しても仲介業者経由で依頼すれば可能です。
こうした確認事項をひとつひとつ詰めていきながら、物件を選び、プランニングを進めていくのも、リノベーションの楽しみと言えます。
<参考資料>
既存住宅市場の活性化について (2020年5月7日)国土交通省
分譲マンションストック数(2021年末)国土交通省
中古マンションリノベの実例ストーリーはこちら
吉村順三が手がけた箱根のマンションを、伊礼智がリノベーション
心地よい家族の時間つくるマンションリノベーション
東京都内のマンションリノベーション10事例
水屋付きの本格和室をマンション・リノベーションで実現
中古メゾネットのリノベーションで、素材と質感を楽しむ
Houzzでリノベーションを手がける専門家を探す
土地と建物を購入者で共同所有(区分所有)し、管理組合を結成して共同で維持管理する分譲マンションの場合、建物の管理状況の確認は大変重要なポイントです。
現実の建物の状態や管理状況を自分の目で確認できることは中古マンションのメリットでもあります。では、現地での確認以外に管理状況に関する調査はどのようにすればよいのでしょうか。
中古マンションを仲介する不動産会社は、売買契約の際の重要事項説明書の作成に当たって、当該マンションの管理会社から「管理に係る重要事項調査報告書」を入手して管理状況に関する情報を入手します。
「管理に係る重要事項調査報告書」には、毎月の修繕積立金とその総額と滞納の有無、毎月の管理費と滞納の有無、管理組合の収支、共用部分の補修の履歴、耐震診断の有無とその結果など、そのマンションの管理の実態に関する重要な項目が記載されています。
最近では、管理規約や長期修繕計画のコピーなども一緒に入手することが一般的になっています。長期修繕計画には、長期に渡る修繕の具体的な項目とその時期、費用、そして毎年の収支計画が記載されています。こうした資料をあらかじめ入手して、管理組合の健全性や将来の修繕に関する計画の内容を具体的に確認しておくと安心できます。
現場調査だけでは分からない、壁厚、スラブ厚、床工法(ex.二重床)、天井高、排水竪管の位置などは竣工図書で確認できます。竣工図書の閲覧に関しても仲介業者経由で依頼すれば可能です。
こうした確認事項をひとつひとつ詰めていきながら、物件を選び、プランニングを進めていくのも、リノベーションの楽しみと言えます。
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既存住宅市場の活性化について (2020年5月7日)国土交通省
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