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家を建てる

指値の目安（欲しい土地の価格が、公示価格や近年の取引価格より高い）

HouzzUser-24831762

6年前

お世話になります。地方都市で家を建てるために土地の購入を検討中です。

候補の土地の一つの坪単価は約36万円です。東側は川（土地は川より数m高い）で眺望は比較的良好ですが、数年前から売りに出ていることを知っていました。当初は古家が建っており、なかなか売れないためか半分に分割して売りに出されていたこともありましたが、それでも売れず更地にして分割されずに売りに出されたままです。売主は地元で大手の不動産屋さんです。

隣の町（字）ですが、候補地から1kmの地点の公示価格は坪約20万円です。

候補の土地のある町（字）の2019年における平均取引価格は坪約16 万円で、2018年の坪23万円から約30％程度下落しているようです。

それでも数年前からと同じ価格のままになっています。このようなケースで、昨年度の平均取引価格（坪16万円）で指値をするのは如何なものでしょうか？指値をする場合、目安もしくは妥当な線はどの程度の坪単価になりそうなものかのアドバイスを頂けましたら幸いです。

宜しくお願い致します。

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コメント (5)

PRO
Office K [オフィスK]
6年前
こんにちは。

少しですが不動産の勉強をしているので書かせて戴きますね。

不動産の価格は1物5価(公示価格,基準地標準価格,路線価,固定資産税評価額,実勢価格)ともいわれる位に価格にバリエーションが多く、なおかつ不動産という名の通り動かせないもので唯一無二のものなので、その価値をどう捉えるかで全く金額が異なってきます。

公示価格よりも安くでしか売れない土地もあれば、人気があるのになかなか出物が無く、多少高くとも出ると瞬時に売れてしまう土地もあります。

隣の土地は借金してでも買えと言われる事もある(通常相場より高くても売れる事が多いです)ように、限定価格と呼ばれる、その土地限定の値付けもある程です。

長く売りに出されていても価格が下がらないというのはその金額が損益分岐点になっているのかもしれませんし、その値段で売れなければ売る気が無いという事かもしれません。

とは言え、今はこんなご時世ですので地元で大手の不動産屋さんだとしても、少しでも現金化したいと思っている可能性もあります。

その土地が他に売れても構わないと思えるのであれば、思った指値を入れてみるのも良いと思います。その場では断られても、気が弱くなった時に、相手が譲歩してくれる可能性があります。

ただ、その指値の時に土地をけなすのはお勧めしません。

気に入っているが、どうしても手持ちと借り入れでもこの金額以上は難しい、という感じで、譲って貰えないか、とお願いする方が良いと思います。

特に提示価格の半額以下での指値であれば、相手の心証を損ねると、まとまるものもまとまらなくなってしまう、というのは結構ある事です。

ところで、最近の豪雨では思ってもみない所まで水が来る事もあるようです。ハザードマップを確認した上で、そこに書いてある浸水可能性のあるというメートルよりも更に1メートルでも高い地域でないと怖いのでは、と個人的には思っております。

うまくお話がまとまると良いですね。
HouzzUser-24831762さんはOffice K [オフィスK]さんにお礼を言いました
HouzzUser-24831762
質問の投稿者
6年前
ご回答有難うございます。

良い条件の土地ではあると思えますので、平均坪単価よりは高い条件で考えてみたいと思います。

ハザードマップでは浸水の可能性はない土地で、川面よりおそらく5ｍ以上高台になっているところで西側の接面道路からも1.5m程高くなっており豪雨の際も問題はないのではないかと思っております。

詳細なアドバイス、大変参考になりました。
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コメント (9)
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コメント (3)
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コメント (0)
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Office K [オフィスK]
6年前
HouzzUser-24831762さま

少しでもお役に立てたなら良かったです。

ところで、川よりもかなり高い場所という事で良かったと思いますが、近年の雨の感じからすると、川が蛇行している位置に当たっていて蛇行の外側だと、川の流れの勢いで削れて来る可能性すら考えられます。

少しでもその川の土手から離れたところに建物は建築する事をお勧め致します。

あと、道路よりも高い位置にある立地との事、今は浸水の心配があるので高い方が良いという事はありますが、もし先の事でも売却を考えていらっしゃる場合、道路より高い/低い位置にある建物というのはマイナス査定される事がありますのでその事も含めてお考えになってみると良いと思います。

低いと水の心配、高いと建物に入るまでに階段があるという事で、足腰が悪い方には不便となって敬遠される事もあります。重くて大きいものを運び入れるのにも苦労があります。

最近首都圏に限らずマンションが戸建てより人気があるのは、駅に近いだけでなく部屋の中に段差がなくバリアフリーが喜ばれるという事もあるようです。

何はともあれ、良いお話でまとまります事をお祈りしております。
HouzzUser-24831762さんはOffice K [オフィスK]さんにお礼を言いました
HouzzUser-24831762
質問の投稿者
6年前
Office K 様

アドバイスを頂き有難うございます。川幅は広く真っ直ぐに流れている箇所です。家を建てるのであれば西側に建物を寄せる予定ですので、川に面した東側の擁壁からは離れた位置に建てられると思います。

老後も考えると悩ましいところですが、なかなか希望の条件に沿う土地は滅多になく難しいところです。

色々教えて頂いたお蔭さまで、先に進みやすくなりました。
PRO
Office K [オフィスK]
6年前
最終更新：6年前
HouzzUser-24831762さま

丁寧にご返信戴きどうもありがとうございます。

私も以前、中古戸建ですが自宅として購入する時色々調べて悩み

ましたのでお気持ちわかる気が致します。(それもあり少しですが

書かせて戴きました)

100%条件の合う土地というのはほぼありませんし、あっても金額

が折り合わない事が殆どです。

どこを譲れ、どこを譲れないかを自分なりに考えて進むしかない、

と思います。

譲った部分をあとから残念に思う事もあります。(私の場合は広さ

を譲りましたが、結婚して引っ越し、賃貸に出す時にそこが問題

になってきました)

それでも、買って良かった、住んで良かったと思う事の方が遥か

に多くありました。

何はともあれ、一生懸命考えて出した結論に後悔は無いものと

思います。

土地を買ったら今度はどんな家を建てるかがまた悩みどころと

なります。

でも、このHouzzには建築士の先生はじめ、親身になって良い

アドバイスを下さる方が沢山いらっしゃいますので、また何か

どうすれば、と思う時には書き込んで質問なさってみるのも

良いと思います。

お話がうまくまとまりますこと心よりお祈りしております。

(返信不要ですのでどうぞお気遣いなく)
HouzzUser-24831762さんはOffice K [オフィスK]さんにお礼を言いました

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