『団地のリフォームについて』マンションリフォームにも応用可能です。

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■団地リノベーションは、購入価格や内装の安さだけで判断すると失敗しやすく、最初に確認すべきなのは「希望する工事が、その住戸で本当に可能か」です。築古団地には壁式構造が多く、室内の壁自体が建物を支えている場合は撤去できません。3DKを広い1LDKへ変えたくても、構造壁の位置によっては計画が成立しないため、購入・契約前の現地調査が重要です。

■水回りも自由に動かせるとは限りません。古い団地は床下や天井裏の余裕が小さく、排水勾配や共用立管との接続位置によって、キッチン、浴室、トイレを希望位置へ移せないことがあります。床を上げて配管する方法もありますが、天井高の低下や段差の発生につながります。また、電気容量や給水圧が不足し、IH、食器洗浄機、床暖房、高機能設備などを導入できない場合もあります。

■費用相場は、フルリノベーションでおおむね500万～1,000万円前後ですが、間取り変更、水回り移動、配管・配線更新、断熱、下地補修、設備グレードによっては1,000万円を超えます。特に見落としやすいのが、解体後に判明する配管腐食、下地劣化、漏水跡、断熱不足です。住戸内の配管を更新しても、共用立管が古いままの場合があるため、管理組合の修繕履歴と今後の修繕計画まで確認する必要があります。

■さらに、昭和期の団地では、天井材、床材、接着剤、塗材、配管保温材などにアスベストが含まれる可能性があります。解体前調査や除去・処分が必要になると費用と工期が増えるため、見積書に調査費や処理費が含まれているかを確認すべきです。

■窓、玄関ドア、外壁、バルコニー、共用配管は、原則として共用部分であり、所有者が自由に交換できません。断熱改善はサッシ交換ではなく内窓で対応することが多く、床材にも遮音性能や施工方法の規定があります。工事時間、搬入経路、養生、近隣への通知、申請書式も団地ごとに異なるため、管理規約と施工細則をプラン作成前に施工会社へ渡すことが重要です。

■バリアフリー化にも限界があります。玄関段差をなくそうとしても、玄関ドアや共用廊下との関係で床を上げられず、構造壁のため出入口を広げられない場合があります。その際は、室内スロープ、引き戸、アウトセットドア、またぎ高さの低い浴槽など、完全なフラット化以外の代替策を考えます。

■工事期間は施工だけでなく、調査・設計・見積調整・管理組合申請を含めて3～4か月程度が目安です。フルリノベーションでは、仮住まい、引っ越し、家具保管費も予算に含めます。補助金は断熱窓、省エネ設備、バリアフリーなどに使える場合がありますが、登録事業者による施工や着工前申請が条件となる制度が多く、契約・着工後では間に合わないことがあります。

■最終的には、内装デザインの実績だけでなく、壁式構造、配管、共用部分、管理規約を理解し、管理組合への申請まで対応できる「団地経験のある設計者・施工会社」を選ぶことが、予算超過や計画変更を防ぐ最大のポイントです。　　　　長谷川建築デザインオフィス｜長谷川順持