Umbau vom Gewerbe in eine Wohnung! Für Ideen wären wir dankbar

5年前

Hallo zusammen,

wir sind beinahe ein Gewerbe zu kaufen mit dem Ziel es in eine Wohnung umzubauen. Laut dem Makler wird es kein Problem sein. (Da andere Eigentümer zugestimmt hatten, es gibt 2 parkplätze, die Decken im Souterrain sind sehr hoch und es gibt auch ein großes Fenster im UG, der im Falle des Feuers als Notausgang dient).

Es sind insgesamt 110 qm auf zwei Ebenen verteilt. Auf beiden Etagen sind die Decken sehr hoch. Es gibt ein großes Fensterfront mit einem Eingang vorne,ein Fenster im UG, und eine Lichtschacht im Bad ansonsten darf man keine Fenster mehr reinmachen, da eine Wand(südliche) eine Brandwand ist und die andere geht in die Toreinfahrt raus(nach Absprache mit andren es ist möglich ein Fenster da zu bauen). Wir sind eine junge Familie mit zwei Kindern, die ein größeres Zimmer (im UG) auch teilen können. Wir würden uns auch eine größere Abstellfläche z.Bsp für Fahrrad wünschen, da es kein Keller gibt.

Hat Jemand Ideen wie wir das ganze unterbringen können? So dass man möglichst viel Licht unten hat und allgemein alles nicht so düster aussieht?

Danke für Eure Hilfe!

注目アンサー

PRO

Hamburger Hütten

5年前

最終更新：5年前

Ich stimme Raumagentur ArteFakt zu: Entscheidend für die Bewohnbarkeit und damit für Ihre Kaufentscheidung ist die Genehmigung der Umnutzung in Wohnraum. Das ließe sich z.B. durch eine Bauvoranfrage klären. Auf keinen Fall sollten Sie sich auf die Aussage des Maklers verlassen, es sei denn, er sichert Ihnen die Wohnnutzung zu und räumt ein Rückkaufsrecht bei Nichtgenehmigung ein.

Darüber hinaus sollten Sie auch grundsätzlich prüfen (lassen), ob sich das Objekt baukonstruktiv und bauphysikalisch überhaupt als Wohnraum eignet: ein Souterrain könnte nicht nur dunkel, sondern auch kalt und feucht sein. Ein ehemaliger Laden könnte über unzureichenden Schall- und Wärmeschutz verfügen. Darüber hinaus könnte die vorhandene Wendeltreppe nicht den Anforderungen an einen ersten Rettungsweg entsprechen. Ob eines der Souterrain-Fenster die an einen zweiten Rettungsweg erfüllt, müsste man ebenfalls prüfen - es reicht ja nicht, dass ein Fenster als Notausgang dient, sondern es muss auch als Zugang für die Rettungskräfte geeignet sein.

In einigen Bundesländern ist eine Wohnnutzung in Kellergeschossen m.W. gar nicht zulässig.

Gedanken machen würde ich mir bei ebenerdigen oder gar unterirdischen straßenzugewandten Wohn- und Schlafräumen auch über das Sicherheits- und Intimitätsempfinden der Kinder, das sich unter Umständen nur bei geschlossenen Fenstern und mit Sichtschutz herstellen lässt und damit die Frage nach der Tagesbelichtung und besonders in Kellerräumen enorm wichtigen Belüftung aufwirft.

Auch im Erdgeschoss müssen die Aufenhaltsräume den Ansprüchen an eine ausreichende Tagesbelichtung genügen - bei nur einem Fenster würde das bedeuten, dass Sie Ihren Schlafbereich nicht bzw. nur temporär abtrennen können bzw. dass dieser kein Tageslicht und keine Fensterlüftung hat.

Ich muss ehrlich zugeben - mir erscheint die Umnutzung in eine schöne Wohnung für eine vierköpfige Familie mit ihrem zukünftig wachsenden Bedarf an Rückzugsorten (zwei Jugendliche, die sich ein Zimmer mit nur einem Fenster teilen und zwei Erwachsene, ohne jeglichen Rückzugsraum) in Relation zu dem voraussichtlich zu betreibenden Aufwand für energetische und bauphysikalische Ertüchtigung, Ausbau und Umbau schwierig.

並び替え:古い順

コメント (6)

PRO
Raumagentur ArteFakt
5年前
最終更新：5年前
Die Frage ist weniger, ob die Miteigentümer zustimmen, sondern ob die Stadt die Umnutzung genehmigt, und wenn ja, in welcher Geschwindigkeit Ihnen die Erlaubnis dazu erteilt wird?

Vermutlich wird auch eine neue (Fenster-) Öffnung in der Fassade genehmigungspflichtig sein.

Ihre Pläne (Fotos) selbst geben keinen Einblick in die Situation vor Ort. "Südlich" ist bei einem Plan ohne Angabe der Himmelsrichtung sehr schwierig zu definieren, und ohne Höhenangaben von Räumen und Fenstern ist nicht einmal eine Vage Einschätzung der Lichtverhältnisse und Möglichkeiten vor Ort möglich. "Souterrain" sagt auch nichts darüber aus, ob man in den Räumen auf dem Präsentierteller sitzt (immerhin war es ein Ladenlokal), und ob Sie für mehr Privatsphäre eine andere Lösung suchen, die ggfls. wieder Tageslicht nimmt.

*****

Es gibt sehr viele Möglichkeiten, dort unten Wohnräume zu schaffen, die recht natürlich zu belichten sind. Zusätzlich gibt es diverse Möglichkeiten durch geschicktes Kunstlicht, die Wirkung von Tageslicht dort zu erzielen, wo ansonsten zu wenig Tageslicht vorhanden ist. Dabei ist die Kunstlichtquelle selbst als solche nicht einmal wahrzunehmen.

Aber es gibt nochmal so viele Möglichkeiten, wie es vor Ort tatsächlich ausschaut, und weitere Tausend Möglichkeiten, wie SIE sich das Wohnen vorstellen.

All das zu Sammeln und zu sortieren gehört zu einer Grundlagenermittlung, die vor der der Fertigung einer Ideenskizze steht. Manche sagen sogar nicht zu unrecht, dies sei der Großteil der eigentlichen Arbeit eines Planers. Denn je gründlicher dieses Briefing, je gezielter die Wünsche erfragt werden, je genauer das Objekt im Vorfeld bekannt ist, desto treffsicherer ist der erste Entwurf.

Gern helfen Ihnen hier viele Pro's und engagiert User, wenn es darum geht, eine Grundriss-Idee zu optimieren, aber von 0 auf 100 eine Lösung zu entwerfen erfordert sehr viel mehr (Mit-)Arbeit, als der Rahmen eines Forums es zulässt.
lenacmさんはRaumagentur ArteFaktさんにお礼を言いました
lenacm
質問の投稿者
5年前
Vielen Dank Hamburger Hütten und Raumagentur Arte Fakt für Ihre so nützliche Kommentare. Wir sind dabei einen Architekten zu beauftragen das Ganze zu prüfen. Geplant ist die Wohnung nur die nächsten 5 Jahren zu benutzen und später sie entweder zu vermieten oder zu verkaufen.

Das Gebäude ist ein Mehrfamilienhaus, deshalb bautechnisch wäre es wahrscheinlich kein Problem das Gewerbe umzubauen. Der UG hat eine Fußbodenheizung und ist trocken, (zumindest gefühlsmäßig) aber Sie haben Recht, wir sollen es auf jeden Fall prüfen lassen.

Über meiste genannte Punkte haben wir natürlich auch nachgedacht und auch eine mögliche Lösung gefunden. Das Einzige wo wir uns Sorgen machen ist die Entlüftung und Belüftungsmöglichkeiten. Es wäre ideal ein automatisches (durch die Decken, da sie sehr hoch sind) System zu installieren. Ob das möglich ist, müssen wir auch mit den Experten klären.

Danke für den Tipp, dass man das ganze beim Bauamt vorklären kann. Das werden wir auch als nächstes tun. Zu der Windeltreppe, unsere Idee war sie zu zumachen und eine gerade Treppe entlang der Wand ausgehend vom derzeitigen Eingang zu installieren.

Nochmals Vielen Dank!
Peter Schippmann
4年前
Hallo,

es sieht nach wenig natürlichem Licht aus, was Problematisch ist beim Wohnen!

Es gibt Läden die kommen ohne Tageslicht aus!

Also wo bekommt man Tageslicht her?

Wo ist es zu öffnen, was für Höhen, die Himmelrichtung ist dafür wichtig.

Nachbarschaftsrecht, Grenzverlauf und Abstandsflächen?

Bilder vom Baukörper?

Dadurch sieht man wo es hingeht mit der Optik/Ansicht.

Dachterrassen oder Garten, gibt es Freiflächen, um die Wohnqualität auch nach draussen zu tragen?

Gruß Peter S.
Torbi Meier
4年前
Interessantes Vorhaben...ich sehe ebenfalls die Lichtverhältnisse als problematisch an...was wurde bisher mit dem Architekten geplant? Bereits gute Möglichkeiten heraus gearbeitet natürliches Licht zu integrieren? mein Cousin plant evt. ein ähnliches Vorhaben in nächster Zeit mit seinem Logistik Gewerbe, also einen Komplex von ca. 2350qm und was überwiegend für Lager- und Büroflächen genutzt wird...das ganze soll ebenfalls wohnbar gemacht werden und seine Unternehmensberatung Logistik meinten auch schon dass es sehr schwierig werden könnte und hier ein sehr guter Architekt von Nöten sein wird, da hier ebenfalls geklärt werden muss ob sich das Objekt baukonstruktiv und bauphysikalisch überhaupt als Wohnraum eignet.

Wäre cool wenn du uns auf dem Laufenden hälst und ich wünsche dir an dieser Stelle viel Erfolg bei dem Vorhaben :)

LG Fabiii
PRO
ambros + partner
4年前
Solche Bauaufgaben sind heute sehr häufig, da es ein typisches Investitionsziel ist, aus Gewerbeflächen wie auch alten Scheuen Wohnraum, oft Mietwohnungen zu schaffen.

Die meisten unserer Projekt drehen sich um Investitionsobjekte möglichst KfW gefördert.

Eine Belichtung wie Lüftung ist i.d.R. realisierbar, auch in einer Brandschutzwand können Fenster liegen, oder dezentrale Lüftungsanlagen verwendet werden.

Knackpunkte sind oft der Wärmeschutz, denn dieser wird i.d.R. nicht erfüllt und notwendige Abstandsflächen, da gerne auch Aufstockungen ausgeführt werden, weiter die Anzahl der Stellplätze. Hier kann rückwirkend der gesamte Bestand bei einem MFH betrachtet werden.

Daher würde ich auf jeden Fall parallel die betreffende Landesbauordnung konsultieren, auch werden hier ggf. Größen von Abstellräumen oder sonstigen Trockenräumen vorgeschrieben.

Ein Architektenkollege sollte hier auf jeden Fall besonders fit im Bauplanungsrecht sein und möglichst selbst wärmeschutznachweisberechtigt sein, dann spart im Vorfeld Kosten zwischen dem Architekten und dem ggf. Bauingenieur/Statiker.

Viele Grüße

H.-P. Ambros, Arch./Ing.