住み手の居なくなった3LDK(分譲団地)を自由に利用して頂き有効活用したいのですが

山本登
2018年10月7日
最終更新:2018年10月7日

よろしく御願い致します。

相談に乗って頂きたいのは昭和42年頃に建てられ新築で両親が購入した分譲団地の有効活用についてです。

現在は両親の生活道具が残った状態ですが住人(母85才)は私(61才)と神奈川県の別家に同居している為現在住んでおりません。

このまま放置しておくわけにも行かず、新たな住人を迎え入れるにしても対応策を考えねばならないと思案中です。

物件は

 場所:東京都東久留米市滝山

 広さ:約62m3 3LDK 5階建ての4階(エレベータ無し)

 平成5年頃に障害者となった父が住めるよう大規模なバリアフリー化の改装を行いました

このまま地元の不動産業者を介して貸すことも考えましたが、痛みが進んでいる事もありそれなりの改装が必要で長期間の費用回収となりその点も悩みです。

物件を自由に利用してもらい、賃料を頂く。家主としては既成の団地レイアウトと内装で使用して頂くよりも、住み手のニーズに合った利用をして頂く方が借りて頂けるチャンスは高いと考えています。

虫のいい話ですが物件の利用運営はお任せして、収入だけを得ると言う方法が有れば選択したいと考えてます。

勉強不足で申し訳ないですが、世の中リノベーションで有効活用されておられるニュースを目にします。該当物件もそのような活用が出来ないかと思い、相談させ頂きました。

どうぞよろしくお願い致します。

コメント (6)
  • PRO
    志田茂建築設計事務所

    山本様

    なかなか難しいお話しです。

    場所は東久留米という事で、若い世帯も多いそうですね。

    エレベーターなしの4階のお部屋という事ですから、ターゲットとして若い夫婦か家族ですね。

    どのように活用したらいいか、考えてみます。

    1)簡単にリフォームしてから不動産業者に客付けと管理を依頼

    *一番手が掛らない。リフォーム費用はそれなりに掛る。

    2)水回りのみリフォームして、「自由に手を加えていい」という条件で募集し、不動産業者に客付けと管理を依頼

    *手が掛らず、リフォーム費用も最低限(水回りなので金額は大きい)

    3)できるだけローコストな形で、設計事務所による設計を行い、不動産業者に客付けと管理を依頼

    *若い人も興味が湧く形にする事ができる。工事費はそこそこ掛る。設計料が必要。

    4)設計事務所等と組んでリフォームの段階からイベントを行い、ご自分でホームページを作り、賃貸募集や管理を行う。

    *ある意味、オーナーと設計事務所の共同経営的な考え方。一定期間家賃収入を分配する・・とか。

    5)ひとつのプロジェクトとして、工事と物件管理を公募する。

    *4と同じようなものだけど、山本様の分はかなり少ない。期間を設定するとか。。

    6)売却する。不動産業者に依頼。

    *売却により一切手が離れる。簡単・・?

    7)売却する。ご自分で募集する。

    *売却により一切手が離れる。個人売買なので不動産会社への手数料がなくなる。

    *司法書士等による契約書の作成や登記の手続きなどはご自分が対応する。

    まだいろいろなパターンがあるかもしれませんが、こんな考え方もあります。

    現在は漠然とした状態だと思いますが、こんな事で、何か方向性を感じられますでしょうか。。

  • 山本登

    志田茂建築設計事務所様


    コメント頂きました、ありがとうございます。

    いくつかの提案頂き誠に有難うございます。考えさせて頂きました。

    1.貸す

    2.売る

    この二つですね。

    投稿してから少し考えたのですが、

    1.貸す

     ・初期投資とその回収期間。何年後に家賃収入がどれだけ取れるのか

     ・一般的改装より住人によるリノベーションで愛着を持って大事に住んでもらうことで

      補習等の費用を抑える(大家の維持管理費の抑制)ことが出来るのか

     ・住人が退居後、新たな改装による費用発生で資金が保つのか

     ・経年による物件価値の低下

    2.売る

     ・一番手が掛からない

     ・現状売却は物件状況が悪いので価格が低い

     ・ある程度まとまった費用が手に入り老後資金の足しになる

    私の残った人生時間を考えると貸すのは少々厳しいかなと考えています。

    今後人口減少し物件はだぶつくと考えます。将来に於いてただでさえ古い物件を好条件で販売することも厳しいと考え始めています。

    古い団地で有り、建替えの話も決まってはいないものの出ています。投資目的で今の物件を

    所有することもあるのかなと考えますが、その道筋が分かっていません。

    こう言った建て替えを考慮にした活用(投資)はどう言った所に相談するのが良いかご存知でしょうか。

  • PRO
    志田茂建築設計事務所

    山本様


    そうですね、「貸す」か「売る」ですね。

    「貸す」場合には、ご自身が積極的に関わりたいというような思いがありますと、前回掲げたいろいろな事が考えられます。

    ただ、「賃貸」ですから突発的な補修があったり、「空き」が続く事もあるわけで、精神的なタフさも必要です。「賃貸業」となりますから「エネルギー」が必要です。

    それを踏まえて「貸す」「売る」の選択肢が平等であるなら、ここで「清算する」というのも「安心を得る」という意味でいいと思います。

    今、団地の緑多い環境や古い家の質感を好む人達が増えています。そうゆう人達の趣向に合う形でリフォームすれば「貸す」方向もあるとは思います。ただ、その方向性やリフォームについてはご自身がオーナーとして関わる事になります。それができるかどうか。。

    一度、地元不動産に話を聞いて、「貸す」「売る」の需要があるか?相場は?などを調べてみられるといいと思います。

    建替えの場合には「個人負担金」が必要になります。完成後には「修繕積立金他」の金額がかなり上ります。それらを総合してお考えになってください。

    団地の(住戸の)リフォーム(しかもお近くの団地)の事例がありました。他社のものですがご案内します。こんなふうに変える事ができます。

    https://www.houzz.jp/projects/2775625


    この会社は東村山なので、建て変えについて情報を持っているかもしれません。(推測です!)

    リフォームのお話しなら私もご相談をお受けできますが・・・

    売買も含めて上記の会社に、もしよかったらご相談なさってみてはいかがでしょう。

    私は直接のお付き合いはありませんが、きちんとした建築会社なのでご心配はないと思います。

  • Seigo Miyake

     世間知らずの私の母が、「田舎の土地が売れる」という甘い話に乗っかり、金を騙し取られました。 まず人に騙されないよう注意してください。

     

     老人だらけの3000戸マンモス団地、失礼ですがほとんど価値はありません。 老朽化した団地の問題は、日本各地で発生しています。 URや自治体が再生させた事例もあるようですが、個人でどうこう出来るものではないと思います。

  • PRO
    アース・アーキテクツ一級建築士事務所

    現物を見ないと分かりませんが、SOHOとかクリエーターのアトリエにしたいですね。

  • PRO
    インテリアデザイン R

    こんにちは。東京都東久留米市滝山の滝山団地ですね。実は、今年4月に同じ団地をリノベーションして売買完了しました。ご参考までに実例を紹介させて頂きます。賃貸か売買か、悩みましたが最寄の駅からバス便で、老朽化が激しい為、賃貸は難しい為売買することに決めました。売買する場合、リフォームしてから売るか、リフォーム無しで売るか?どちらにしても世帯数が多く、価格競争になります。リフォームしてもその金額が回収できるのか?不安がありました。そこで、某不動産会社と提携して、リフォームプランのご提案と、その見積もりを内覧に来た方に提示して頂きました。何組か内覧にご来場頂き、最終的には若いご家族の方が購入されました。購入された奥様は、リフォーム前なのでご自分の希望を取り入れた理想の住居が実現し、大変喜んで頂きました。売る方も、リフォーム代金込みの価格で販売できたので、最終的には相場より少し高い金額で売買できました。また、リフォームローンも購入される方が一括で組めるので、有利な金利となり若い世帯の方にはお勧めです。この団地は構造躯体はしっかりとしていますが、浴室、洗面所などの水廻りが特殊な配管納まりなので、この団地の施工に慣れた業者さんに施工してもらうのがお薦めです。ご参考までに。